объекты торговой, офисной и складской недвижимости
Наиболее представительным сегментом коммерческой недвижимости является офисная, торговая и складская недвижимость. И это не спроста, данный сегмент недвижимости приносит высокие доходы собственникам. Основная масса такой недвижимости сосредоточена в столичном регионе, хотя в последнее время наблюдается серьезное продвижение в регионы.
Если соотносить объемы ожидаемого спроса и заявленного предложения в столице, то уже в прошлом году предложение должно превысить спрос. То есть сейчас следовало бы ожидать падения арендных ставок. Однако российская практика последних лет такова, что реально все объекты вводятся в строй с опозданием, и в итоге дефицит предложения накапливается.
Уровень свободных площадей в Москве на данный момент самый низкий среди столиц Центральной и Восточной Европы — 2-2,5%. Некоторой сбалансированности спроса и предложения рынок, вероятно, достигнет только в следующем году, когда доля вакантных площадей составит около 5%. Далее она начнет расти, и, по прогнозам, в 2009-10 годах дойдет до более высокого «здорового» уровня.
Пока же цена аренды растет во всех сегментах. Особенно это касается офисов класса «А». Безусловно, такого сумасшедшего роста ставок, как в 2003-04 годах, когда аренда высококлассных офисов подорожала практически вдвое, сейчас уже нет, но в среднем на 12-14% ставки могут увеличиться в текущем, а возможно, и в следующем году. Остановится этот процесс, скорее всего, только к 2009 году, когда средние ставки в московских бизнес-центрах класса «А» стабилизируются.
Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте торговых помещений и складов. Правда, рост арендных ставок здесь менее заметен, и их стабилизация ожидается уже в 2008 году. По второй составляющей ценообразования — ставке капитализации — прогнозы также в целом благоприятные во всех секторах коммерческой недвижимости. Этот показатель продолжит снижение, но снижаются и риски вложений.
В 2000 году средняя ставка текущей доходности составляла 20% годовых, в 2004 - уже 13%, в 2006 - 8,5-9%. При этом мы призываем осторожно оперировать показателем Москвы, так как каждая новая сделка устанавливает новый стандарт на рынке. Поскольку весь прошлый год ставки снижались, то при формировании сделки зимой нельзя ориентироваться, скажем, на летнюю статистику. Надо смотреть на параметры последних сделок и использовать трендовый анализ. Для Оценщика это наиболее важное положение.
Склады, складские помещения и складские комплексы - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей.
В первой половине 2008 года принципиальных изменений на субрынке холодильной складской недвижимости не произошло. Цены постепенно повышались, спрос оставался стабильным, новых объектов практически не появилось, а потому дефицит на качественные площади, оборудованные низкотемпературными камерами, заметно увеличился.
| Менеджер отдела оценки коммерческой недвижимости |
Романова Ольга Евгеньевна тел.: (495) 707-23-00 e-mail: romanova@expertgroup.ru |
|---|
