особенности определения залоговой стоимости
Согласно Гражданскому кодексу РФ предметом залога могут быть вещи, а также ценные бумаги и имущественные права.
Сегодня понятие «залоговая стоимость» неоднозначно воспринимается как в рамках российского законодательства, так и в существующей практике кредитования. Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. Наша точка зрения сложилась на базе практической работы с банками, имеющими достаточно четко выраженную позицию по отношению к объекту кредитования. Данная позиция определена не только к объектам недвижимости, но и к пакетам акций, которые стали популярным залоговым инструментом при кредитовании действующего бизнеса.
Какой бы степенью надежности не обладало обеспечение, принятие его в залог неизбежно накладывает на коммерческий банк целый ряд специфических рисков. В результате ключевым показателем для банка при анализе качества залогового портфеля становятся результаты анализа рисков, ему свойственных. При этом в данном случае возможны два основных подхода:
а) избежание риска
Данный подход является исторически первым и истоки его могут быть отнесены ко времени, когда математический аппарат не позволял количественно измерить степень уверенности в наступлении различных событий. Результатом являлось восприятие риска как неизбежности, а его избежания как единственно возможного средства минимизировать убытки. При этом в данном случае речь идет о невозможности обоснованного прогнозирования и оценки событий, несших в себе как положительный, так и отрицательный эффект.
Избежание рисков и на сегодняшний день является широко применимым инструментом защиты коммерческим банком собственных интересов. В рамках данного подхода банк нацелен на предотвращение значительных потерь, то есть определяющей является оценка негативной стороны риска. Кредитная политика такого банка может быть охарактеризована как «осторожная», так как банк строго придерживается своей рыночной ниши;
б) принятие риска и дальнейшее управление риском
Принятие риска подразумевает попытку коммерческого банка принять на себя риск, предварительно оценив как его позитивную, так и негативную стороны, и определив их соотношение. Данный подход является более широким и, хотя и втягивает коммерческий банк в «опасную игру», при правильном применении предоставляет значительно больше возможностей выйти из игры победителем.
Необходимо отметить, что поведение коммерческого банка в обоих выше рассмотренных случаях будет основываться на анализе четырех взаимосвязанных факторов:
-
упущенная прибыль в результате отказа клиента от сотрудничества (непривлекательные условия кредитования);
-
прямые убытки в результате невозврата денежных средств;
-
дополнительные убытки в результате невозможности осуществить взыскание на предмет залога и реализовать его по требуемой цене (в случае невозврата денежных средств);
-
последующие убытки как следствие ухудшения репутации банка в результате невозврата.
С точки зрения стоимости как основной характеристики любого имущества данная особенность будет воплощаться в существовании двух различных видов стоимости:
-
рыночной (для имущества как объекта);
-
залоговой (для имущества как объекта требования).
Вне зависимости от того, проводится ли оценка аккредитованной с банком или независимой оценочной компанией или силами залогового подразделения банка, при проведении оценки имущества, предлагаемого в залог, оценщику необходимо рассматривать его как «объект требования» и учитывать специфические риски, которые берет на себя банк, включая данное имущество в состав своего залогового портфеля. При этом уровень информированности, порядок и сроки реализации могут отличаться от общепринятых для данного вида имущества, что означает невыполнение основных допущений, присутствующих в определении рыночной стоимости, и является отправной точкой для расчета особого вида стоимости — залоговой стоимости.
Необходимо отметить, что в современной российской литературе залоговую стоимость, как правило, либо приравнивают к ликвидационной (то есть к стоимости при отчуждении объекта залога в срок меньший, чем обычный срок экспозиции), либо со ссылкой на Федеральные Стандарты оценки. В целом же процесс определения залоговой стоимости имущества в России на сегодняшний день нормативно не регулируется: в существующей нормативно-правовой базе понятие «залоговая стоимость» либо отсутствует, либо также подменяется понятием «ликвидационая стоимость».
При этом количественная разница между рыночной и залоговой стоимостями (или, иными словами, стоимостное выражение вышеуказанных рисков) носит название залогового дисконта. В свою очередь на практике риски, учитываемые в показателе залогового дисконта, могут быть условно разделены на управляемые и неуправляемые. А сам факт того, что величину риска можно точно количественно измерить, означает «первый шаг» банка на пути управления им.
Следует отметить, что показатель залогового дисконта можно рассматривать как с точки зрения рисков, которым подвергается банк, так и с точки зрения покрытия им (дисконтом) соответствующих расходов. С этой точки зрения залоговый дисконт рассчитывается таким образом, чтобы при реализации имущества по цене не ниже залоговой стоимости обеспечивались:
-
погашение задолженности перед банком по кредиту в полном объеме (основной долг, проценты по кредиту, штрафные санкции);
-
уплата соответствующих налогов при реализации имущества;
-
оплата транспортных расходов по доставке товара при реализации имущества, его охране и пр.;
-
оплата судебных издержек;
-
оплата иных расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.
В связи с тем, что в российском законодательстве понятие «залоговая стоимость» четко не прописано, основным источником информации о понятии и порядке исчисления залоговой стоимости являются внутрибанковские инструкции залоговых подразделений, а также методики специалистов оценочных компаний. Все это приводит к тому, что амплитуда колебания залоговой стоимости одного и того же имущества в различных банках может достигать 20% от его стоимости в зависимости от политики, проводимой коммерческим банком.
Таким образом, задачей Оценщика является обоснованное определение уровня залогового дисконта.
